Ảnh hưởng của tín dụng đến thị trường Bất động sản

Từ năm 1996, ngân hàng trung ương đã tiến hành giảm bớt các quy định thắt chặt và hạ bớt lại lãi suất. Cụ thể, theo Quy định về Vay thế chấp cho hộ gia đình ban bố vào năm 1998 thì tất cả ngân hàng thương mại có thể cho hộ gia đình vay thế chấp. Điều này đã tăng tính cạnh tranh cho thị trường tài trợ mua nhà vốn do Ngân hàng Xây Dựng Trung Quốc độc quyền. Do đó mà số lượng các khoản vay thế chấp tăng đột biến. Ta có thể thấy ở Bảng2.1 những khoản dư nợ vay thế chấp của khu vực hộ gia đình và tốc độ tăng trưởng của chúng trong giai đoạn 1998-2005. Theo dữ liệu thì tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt 161.13% trong 3 năm đầu. Mặc dù sau đó tốc độ này có giảm, nhưng vẫn còn rất lớn so với tốc độ tăng trưởng của dư nợ nói chung. Tỷ lệ vay nợ thế chấp trên tổng vay nợ cũng tăng khá đều. Từ 2008, do chính phủ đã bắt đầu có các quy định nghiêm ngặt hơn về vấn đề này, nên thị trường bất động sản cũng bắt đầu tăng trưởng chậm lại. Điều này cho thấy một mối liên hệ rõ ràng giữa cho vay dưới chuẩn và sự phát triển thị trường bất động sản.

Thị trường cho vay thế chấp ngày càng được quan tâm do rủi ro được đa dạng hóa và tỷ lệ vỡ nợ thấp. Theo Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa PBC thì các khoản vay thế chấp mua nhà cũng đã tăng 20 lần, từ 126 tỷ yuan năm 1999 lên tới 29.83 nghìn tỷ yuan vào năm 2008. Vào cuối 2008, dư nợ thế chấp bất động sản nhà ở của các NHTM đạt 29.83 nghìn tỷ, chiếm 9.97% tổng dư nợ (từ mức 1.45% của năm 1999). Rủi ro thanh toán của các khoản vay này vào khoảng 1.06%, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 6.2% của các NHTM Trung Quốc. Giá nhà ở Trung Quốc cũng tăng lên đáng kể do sự phát triển của dịch vụ cho vay thế chấp nhà ở. Khối lượng thị trường đã tăng trưởng gấp 40 lần trong vòng 1 thập kỷ qua, từ 47.036 m2 vào cuối 1999 đến 18883601 m2 cuối 2008 ( nguồn cơ sở dữ liệu của WIND). Tuy nhiên thì điều này cũng đã làm xuất hiện nguy cơ bong bóng BĐS cũng như nạn đầu cơ gia tăng. Lãi suất của ngân hàng thương mại đưa ra thấp sẽ làm giá nhà tăng, từ đó lại làm tăng nguồn cung của các khoản thế chấp. Cuối cùng, Trung Quốc cũng phải có động thái nhằm kiềm chế các dòng vốn chảy vào thị trường này, ví dụ như bản "Thông cáo tăng cường quản lý cho vay thế chấp nhà ở" (2007). Bản thông cáo này yêu cầu các NHTM buộc các khách hàng muốn mua ngôi nhà thứ hai trở lên phải đặt cọc một khoản tiền không ít hơn 40% tổng giá trị. Qua đó, giá nhà ở các đô thị loại 1 có suy giảm phần nào, và cũng cho thấy các tiêu chuẩn cho vay thế chấp nhà ở có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.