Các quy định về thế chấp BĐS

Ở nước ta hiện nay, Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật quy định về thế chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999; Thông tư 06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/1999/NĐ và thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT-NHNN. Dựa vào các văn bản pháp luật trên quy định về BĐS thế chấp như sau : a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay các tổ chức tín dụng quy định theo:

– Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bão lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là BĐS do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;

– Đối với BĐS khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu; b) BĐS được phép giao dịch, tức là những BĐS mà pháp luật cho phép hộăc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác; c) BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng vay thế chấp. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với các tổ chức tín dụng về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết về cam kết của mình.

Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau:

– Tên và địa chỉ các bên (có ngày, tháng, năm);

– Nghĩa vụ được đảm bảo;

– Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp;

– Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp; – Quyền và nghĩa vụ của các bên; – Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp;

– Các thoả thuận khác. Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộ thì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó là một điều kiện. Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh của mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết. Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất, BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chính hoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Các bên có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền. Nếu trong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực thì phải tuân theo. UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố.