Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch Đối với những hàng hoá thông thường địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá thông giao dịch, còn đối với BĐS, địa điểm giao dịch thường cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố định không thể di dời được. Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS, các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), có thể là tại các văn phòng giao dịch bất động sản của các công ty BĐS, hay cũng có thể là tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internetđều tạo nên chợ giao dịch bất động sản. Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải thông qua các khâu như: – Đàm phán tại các chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch;

— Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về BĐS;

— Đăng ký pháp lý. Từ đặc điểm này cho thấy:

— Kiểm soát thị trường BĐS không thể tiến hành như với thị trường các hàng hoá khác bày bán trên các sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượngmà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.

— Quan hệ giao dịch BDS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp cá biến cố cửa thực tiễn như biến động giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch càng kéo dài, tính rửi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỉ lệ thành công của giao dịch BDS thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn thời gian các khâu của quá trình giao dịch.

— Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buốc đối với thị trường BĐS chính thức, có kiểm soát của Nhà nước Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác. Điều mà họ muốn là các quyền hay lợi ích do đất đai mang lại. Do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các hàng hoá thông thường mà phải dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Bất động sản có đặc điểm không thể di dời được, gắn liền những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó cung cầu ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác. Vậy nên thị trường BĐs mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch thường có quy mô, trình độ trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác. Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ anhr hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng các khu vực khác.