Đánh giá thị trường nhà đất

Định giá là công việc có tầm quan trọng đặc biệt vì kết quả của nó được dùng để làm căn cứ cho:

• Xác định giá mua, bán

• Xác định giá thế chấp, góp vốn

• Xác định giá bảo hiểm

• Xác định giá đền bù

• Xác định giá cho thuê

Mục tiêu của giải pháp này là quy định rõ một quy trình định giá đê áp dụng thống nhất trong cả nước đồng thời tạo ra mặt bằng giá thống nhất.

Một là, áp dụng cơ chế một giá đối với đất nhà

Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dân và là hàng hoá đặc biệt do Nhà nước định giá thì theo pháp lệnh giá nội dung định giá đất như sau:

1. Hình thái định giá đất

1. Căn cứ định giá đất

2. Thẩm quyền định giá đất

3. Thẩm định giá đất

4. Thông tin, dự báo và điều chỉnh giá đất

5. Kiểm soát giá đất

6. Kiểm tra, thanh tra giá đất

7. Giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất

8. Khen thưởng và sử lý vi phạm về giá đất

10) Nội dung và thẩm quyền quản lý Nhà nước về giá đất

Thành phố nên thành lập những hội đồng giám định giá. Hội đồng này có nhiệm vụ như sau:

• Thống kê giá cả mua bán

• Xác định giá định hướng

• Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường

• Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá

Hiện nay giá đất được xác định như sau:

Gđất = Go * S * k 3.10

Trong đó:

Go: giá đất do UBND thành phố ban hành tại khu vực đó

S: diện tích lô đất

k: hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào vị trí lô đất (theo quy định của Nhà nước hiện nay thì k = 0,5 ¸ 1,8)

Tuy nhiên việc xác định hệ số k chỉ xác định dựa vào việc quan sát khu đất mà chưa có một cơ sở khoa học nào.

Hiện nay có thể thấy hệ số k phụ thuộc vào các nhân tố sau:

1. Khả năng sinh lời của lô đất (K1)

1. Khả năng hợp thức hoá của khu đất (K2)

2. Cơ sở hạ tầng của khu đất (đường giao thông, điện, nước) (K3)

3. Cung cầu nhà đất (K4)

4. Sự tăng trưởng kinh tế (K5)

5. Các nhân tố khác (K6)

Để xác định ảnh hưởng của các nhân tố đến hệ số k như thế nào ta dựa vào việc xác định trọng số theo phương pháp ma trận vuông của Warkentin. Các bước tính toán như sau:

– Lập ma trận vuông. ở đầu của bảng đặt các chỉ tiêu bị so sánh theo thứ tự

BK1…BKj…BKm

ở đầu cột đặt các chỉ tiêu theo thứ tự

BK1…Bki…BKm

– Các chuyên gia tuỳ quan điểm của mình sẽ cho tổng điểm bằng cách so sánh từng cặp những chỉ tiêu theo các ô của ma trận vuông, thang điểm từ 0 đến 4 quy định như sau:

+ Nếu BKi << BKj­ thì cho điểm Hij = 0

+ Nếu BKi < BKj­ thì cho điểm Hij = 1

+ Nếu BKi = BKj­ thì cho điểm Hij = 2

+ Nếu BKi > BKj­ thì cho điểm Hij = 3

+ Nếu BKi >> BKj­ thì cho điểm Hij = 4

ở đây Hij là tầm quan trọng của một chỉ tiêu BKi nào đó ở cột đầu so với một chỉ tiêu BKj nào đó ở dòng đầu của bảng

Các chỉ tiêu: << là rất kém quan trọng

< là kém quan trọng hơn

= là quan trọng như nhau

> là quan trọng hơn

>> là rất quan trọng

Các trị số Hij phải tuân theo quy luật sau:

Hij = Hji = 2 với i = j

Hij + Hji = 4 với i ¹ j