Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá Bất động sản
Phương pháp so sánh trực tiếp xem xét giá bán của bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan trên thị trường và xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh. Trong phương pháp này, giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu
Giá Bất động sản mục tiêu = Giá bán Bất động sản so sánh ± mức điều chỉnh giá sự sai khác tương tự cần định giá
Sự điều chỉnh giá cho sự sai khác bao gồm: sai khác về vị trí đất; về quy mô kích thước của mảnh đất; về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất; về điều kiện bán; về thời gian bán.
Cơ sở của phương pháp
Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh là:
- Nguyên tắc Cung và Cầu.
Giá trị thị trường của Bất động sản là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đó Cung và Cầu cân bằng. Bất kể một sự mất cân đối cung cầu nào cũng đều tác động đến mức giá trên thị trường. Bởi vậy trong quá trình định giá cần phải phân tích được mối quan hệ cung cầu và các nhân tố sẽ tác động đến sự cân bằng này đồng thời phải dự báo được các nhân tố ảnh hưởng trong tương lai.
- Nguyên tắc thay thế
Giá trị của Bất động sản có xu hướng được hình thành thông qua giá của tập hợp Bất động sản có khả năng thay thế Bất động sản đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.
Nguyên tắc này khẳng định: Không có người mua nào trả giá cao hơn chi phí để có một địa điểm tương tự và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương với bất động sản mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức.Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp định giá so sánh cho nên muốn áp dụng phương pháp này, Bất động sản mục tiêu cần phải có thị trường, có các Bất động sản thay thế.
- Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này khẳng định rằng các yếu tố cung và cầu có xu hướng vận động xung quanh điểm cân bằng và điểm cân bằng này là tương đối, xem xét các yếu tố cung và cầu, khi đó có thể giao dịch với mức giá cân bằng trong điều kiện thị trường mở. Nguyên tắc này cho thấy, không nên cố gắng tìm một giá tuyệt đối cho Bất động sản.
Hơn nữa đó là sự cân bằng giữa tỷ lệ xây dựng và diện tích đất, mối quan hệ giữa đất và công trình trên đất phải đảm bảo quan hệ cân đối nhất định thì giá bất động sản mới là tối ưu. Chính vì vậy khi định giá bất đống sản ta cần phải cân nhắc, quan sát, đánh giá những bộ phận cấu thành nên bất động sản, đánh giá được quan hệ giữa đất và công trình trên đất. Người định giá cần phải cảnh giác về sự mất cân bằng trên thị trường và trong bất động sản và tìm ra hệ số điều chỉnh khác biệt.
- Nguyên tắc ngoại ứng:
Nguyên tắc này chỉ ra rằng cần tìm hiểu tất cả các vấn đề tác động đến giá trị Bất động sản. Các yếu tố ngoại ứng cần phải chú ý khi phân tích, đánh giá để định giá bất động sản bởi nó sẽ ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá trị của bất động sản mục tiêu. Ví dụ như hai Bất động sản giống hệt nhau về kiến trúc, diện tích, vị trí; nhưng Bất động sản ở khu vực rộng hơn, an ninh tốt hơn, công trình phúc lợi hoàn thiện hơn luôn hấp dẫn và có giá trị cao hơn.
Ứng dụng những nguyên tắc trên, người định giá xem xét tất cả những vấn đề có liên quan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề định giá.
